『项目发布』华盛顿特区系列QD018|市中心联排别墅改建|周期9个月免管理费

摘要: 启点推出10月重磅项目QD018联排别墅改建,位于洛根圆环 Logan Circle,紧邻杜邦圆环 DuPont Circle、肖 Shaw和亚当摩根 Adams Morgan。周期9个月,固定年化收益16%。投资总额40万美元,起投5万。

11-09 10:57 首页 美国启点投资

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投资解析

项目名称:华盛顿特区QD018项目类型:联排别墅改建
项目地址:1449 Swann St NW截止日期:10/18/2017
投资总额:$400,000最低投资:$50,000
保底收益:8%|季付投资周期:9个月
退出红利:8%年化利率:16%

项目介绍


坐落于著名的洛根圆环 Logan Circle紧邻华盛顿市中心,位置相当于北京的什刹海|鼓楼一带。项目在已有建筑基础上进行改造,改建完是一个4卧3.5浴,共2400平方英尺的联排别墅,其中地下室可作为一个1卧1浴公寓单独出租。

需求|华盛顿特区公寓住宅市场需求旺盛。市区内交通便利,夜生活丰富,娱乐设施多,年轻人出现返城市化的现象,市场预计将继续上升。

社区|洛根圆环 Logan Circle 是美国华盛顿特区西北区的一个交通环岛。周边主要是住宅区,包含两个历史街区,列入国家史迹名录历史地标。这是市中心唯一的完全是住宅的圆环。

位置|洛根圆环 Logan Circle 紧邻杜邦圆环 DuPont Circle、肖 Shaw 和亚当摩根 Adams Morgan,距市中心步行仅十来分钟。而且街道环境闹中取静,可谓是繁华都市里面的桃花源。

交通|步行距离至 DuPont Circle 和 Shaw-Howard Univ两个地铁站。项目位于华盛顿最繁华和最方便的地段之一,无论是餐饮、娱乐、休闲、或者上班,都处于绝佳位置。

生活|文艺气息十足。被画廊、古老建筑、新潮商店、各国美食和爵士乐所包围。大街上车流不息,人潮涌动,随处可见拍照的游客、歌唱的艺术家和匆匆的上班族。历史和现代的融合使得洛根文化更多元、社区更具活力。

比价|位于同一街上的1530 Swann St NW于今年4月19日挂牌上市,5月8日签订合同,仅20天。售价$2,050,000,5卧3.5浴,居住面积2,081平方英尺,平均$985/平方英尺,而本项目定价为$875/SF。 

优越地理位置

项目周边环境(尽调现场实景)

洛根圆环一览

融资结构

本次投资项目,启点和开发商作为GP,投资人作为LP,LP优先权高于GP。项目进行过程中,投资人LP每个季度得到2%的优先回报(相当于年化8%);在项目建设完成出售后获得的净利润中,投资人LP优先拿到年化8%的退出分成。剩余利润再由开发商和启点GP分配。项目结构最大优化投资安全性、透明度和利润保障,如下所示:

退出机制

启点采用传统的股权和债权融资构架,如上表所示,第一退出机制如下:

  • 项目9个月之内竣工出售;

  • 销售完成所得,按优先级偿还高级建设贷款本金及利息,投资人LP股权本金,剩余利润先分配$24,000(年化8%)给投资人,剩下为GP利润。

  • 投资人的投资收益如下:

直接销售比较

1530 Swann St NW:今年4月19日挂牌上市,5月8日签订合同,仅20天。售价$2,050,000,5卧3.5浴,居住面积2,081平方英尺,平均$985/平方英尺。

1526 Swann St NW:今年1月6日挂牌上市,1月16日签订合同,仅10天。售价$1,969,000,5卧4.5浴,居住面积2,081平方英尺,平均$932/平方英尺。

启点提醒:本文价格信息来自于专业地产询价软件MRIS,如和网络询价(Redfin,Zillow等)不同,请以本文为准。居住面积定义为政府税收面积 Tax Living Area。

周边销售比较

为寻求合理定价,我们通过专业软件(非Redfin、Zillow)找出了位于项目附近可比较的一年内的销售记录。周边平均售价为$1028/平方英尺,部分销售记录如下表所示:

启点提醒:本文的价格信息来自于专业的地产询价软件Mris (如右下图所示) ,如和网络询价(Redfin,Zillow等)不同,请以本文为准。

基于周边的比较价格,趋于保守估算,我们给项目定价为$875/平方英尺。具体销售预估如下表所示:

资金来源和使用|费用详目

工程进度表

项目团队介绍

该项目团队将由Greshaun Fulgham领导。Greshaun Fulgham是Driven Group, LLC的联合创始人和Icon Financial Advisory的总裁,具有丰富的经验,在DC地区成功地开发25个,共超过2700万美元的项目。他之前在商业银行为住宅资产融资超过超过1亿五千万美元。他的团队无论是在建设施工、项目管理、商业发展、政府关系、地方人脉、市场销售以及金融构架都具有累计超过50年的丰富经验。

启点投资华盛顿DC项目坐标

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