『项目发布』华盛顿特区系列QD016|复式公寓改建|周期10个月免管理费

摘要: 启点推出华盛顿特区系列QD016复式公寓改建项目,华盛顿DC东北区,走路到地铁张。周期10个月,固定年化收益16%。项目社区环境优美,生活娱乐设施齐全!投资总额27.5万美元,起投5万。

11-08 10:34 首页 美国启点投资

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投资解析

项目名称:华盛顿特区QD016项目类型:复式公寓改建
项目地址:520 Shepherd St NW截止日期:09/20/2017
投资总额:$275,000最低投资:$50,000
保底收益:8%|季付投资周期:10个月
退出红利:8%年化利率:16%

项目介绍

位于华盛顿西北部 Petworth 社区,项目将在已有建筑上加盖一层,改建完共2个复式公寓,每个公寓共2000平方英尺居住面积,3卧3浴,内外精装修。

需求|华盛顿公寓市场需求旺盛,随着年轻人返城化,市场预计继续上升。

位置|地理优越紧邻马里兰和华盛顿交通枢纽佐治亚大街 Georgia Avenue,每日来往车辆超25,000辆。

商业|毗邻区域最大购物中心 - DC USA,占地50万平方英尺,聚集大量居民、零售商、上班族和游客。

发展|购物中心 DC USA Shopping Center, 大型规划区 Highland Park West,商住混合区 Keyon Square / Victory Heights, 艺术中心 The DanceInstitute of Washington / Tivoli Theater。各类设施齐备。

交通|步行距离到 Petworth Metro 地铁站。

潜力|政府大力发展华盛顿西北部(酒店、商店和住宅),且项目紧邻发展中心 Columbia Heights。

比价|邻居516双单元2016年改建销售价格为$482/平方英尺;周边类似联排别墅平均售价为$428/平方英尺,本项目定价仅为$381/平方英尺,盈利空间充足。

优越地理位置

物业前后及街道(尽调现场实景)


物业内部及门栏(尽调现场实景)周边环境(尽调现场实景)

融资结构

启点和开发商将会作为GP,投资人作为LP。在项目完成出售时,投资人的优先权高于启点和开发商,先获得年化8%的分成,剩余利润再由开发商和启点分配。项目的结构将最大化投资的安全性,透明度和利润,如下所示:

退出机制

传统的股权和债权融资结构,如上表所示,退出机制如下

  • 10个月之内建成出售。 

  • 销售完成所得,按优先级偿还高级建设贷款本金及利息,投资人股权本金,剩余利润先分配$18,333(年化8%)给投资人,剩下为GP利润。

  • 投资人的投资收益如下:

直接销售比较

物业邻居516 Shepperd St NW于2016年完成改建,2套公寓,分别销售价格:大公寓82万美元(1900平方英尺)和小公寓47万美元(1300平方英尺),总价为129万美元,相当于$482/平方英尺。

周边销售比较

为寻求合理定价,我们找出了位于项目附近可比较的销售记录。周边平均售价为$428/平方英尺,具体销售记录如下表所示:

基于周边的比较价格,我们趋于保守,给项目的定价为$381/平方英尺,较市场价低11%。具体销售预估如下表所示:

资金来源和使用|费用详目

工程进度表

项目团队介绍

该项目团队将由Greshaun Fulgham领导。Greshaun Fulgham是Driven Group, LLC的联合创始人和Icon Financial Advisory的总裁,具有丰富的经验,在DC地区成功地开发25个,共超过2700万美元的项目。他之前在商业银行为住宅资产融资超过超过1亿五千万美元。他的团队无论是在建设施工、项目管理、商业发展、政府关系、地方人脉、市场销售以及金融构架都具有累计超过50年的丰富经验。

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